Inscrit au Registre unique de l'ORIAS sous le numéro
d'immatriculation 12065600 (www.orias.fr) en qualité de :

- Courtier d'assurance ou de réassurance (COA)
- Conseiller en investissements financiers (CIF)
- Démarcheur Bancaire et Financier
- Agent commercial - Délégation Carte T
Assurance-Vie - PERP - Art 83 - Art 82 - Epargne salariale - PEE - PERCO - Résidence étudiante - EHPAD - Contrat Madelin - Gestion Pilotée - Complémentaire santé - Prévoyance - Couverture Salariés - Protection sociale Dirigeants - Immobilier Allemand - Trésorerie d’entreprise (contrat de capitalisation) - Résidence principale PARIS - Allocation à moindre risque - Optimisation Rémunération Dirigeants

Immobilier d’investissement en France : l’immobilier géré comme solution optimale pour concilier potentiel patrimonial et potentiel locatif tout bénéficiant du levier bancaire et du gain de la défiscalisation

La location meublée : la réponse idéale présentant le meilleur couple [Rendement;Risque] sur l’immobilier d’investissement en France

Un formidable outil de gestion patrimoniale

La Location Meublée a en effet pour essence de générer un revenu non fiscalisé sur le long-terme. Avec une évolution de la fiscalité du patrimoine, la Location Meublée représente
un levier permettant de générer un revenu sécurisé offrant un bon, voire même un très bon, rendement qui à défaut de diminuer la facture fiscale (rôle du Censi-Bouvard par contre) permet de ne pas payer d’impot supplémentaire sur son revenu locatif.

Les motivations

Un actif performant : une rentabilité nette supérieure (TRI) à 3% et donc à celle observée sur l’immobilier locatif traditionnel

  • Activité maitrisée par un professionel («locataire» de l’investisseur)
  • Remplissage optimisé

Un avantage fiscal au choix de l’investisseur

  • Impact court/moyen-terme avec loi Censi-Bouvard
    »» Réduction d’impôt à hauteur de 11% sur 9 ans
  • Impact sur la durée (long-terme) avec l’utilisation des amortissements (LMNP Classique)
    »» Neutralisation de la fiscalité des revenus locatifs

Utilisation de l’effet de levier bancaire maximal dans un environnement de taux bas

  • Financement à 105% (cad frais de notaire et Crédit Logement compris)
  • Liquidité disponible placée sur de l’épargne rémunératrice (assurance-vie, immobilier allemand)

Une sélection de programmes à partir d’un cahier des charges rigoureux avec un rapport qualité/prix/emplacement optimisé

  • Potentiel locatif
    »» Rendement facial net
    »» Sécurité du rendement
  • Potentiel patrimonial
    »» Potentiel de valorisation
    »» Liquidité/stabilité du prix

Un bail commercial, gage de sécurité et de lisibilité avec votre locataire : l’exploitant

Un actif résilient sur des niches bénéficiant d’une lisibilité exceptionelle

  • Secteur de l’étudiant avec les résidences étudiantes
  • Secteur de la dépendance avec les résidences médicalisées (EHPAD)
Et plus encore...
▶▶ Un effort d’épargne maitrisée
▶▶ Une protection contre l’inflation et/ou la déflation (fonction du bail commercial et du programme)
▶▶ Prévoyance : une couverture Décès/PTIA avec l’assurance-emprunteur
▶▶ Une revente facilitée accompagnée d’une transmissibilité du dispositif fiscal (LMNP Classique)

La dépendance et les EHPAD (résidences médicalisées)

Plaquette de présentation sectorielle

Un vieillisement de la population qui s’accentue


Projection 2060 :

  • 73.6 millons d’habitants en France
  • 11.9 millions de + de 75 ans soit un doublement entre 2007 et 2060
  • 5.4 millions de + de 85 ans soit un quadruplement entre 2007 et 2060

Une augmentation conséquente de la dépendance


La population dépendante va connaître une augmentation substantielle dans les décennies à venir, comme l’attestent les projections de l’INSEE

Des besoins exponentiels en structure d’hébergement


Projection 2060 :

  • Un déficit sévère entre l’offre de logements disponibles et une demandade exponentielle. Il est impératif de développer de nouvelles structures pour espérer équilibrer la situation
  • Des besoins de création estimés à 10 000 nouvelles places par an pour les prochaines décennies

Les résidences étudiantes

Plaquette de présentation sectorielle

Une offre limitée ne couvrant pas les besoins des 2 316 000 étudiants français

  • Seulement 43% des étudiants vivent seuls, en couple ou en colocation et 33% chez leurs parents*
  • D’un point de vue global, en juillet 2011, les spécialistes constatent qu’il y a 5,7 fois plus de demandeurs de logement que d’offreurs**
  • 30 % des étudiants décohabitants disent avoir trouvé leur logement difficilement ou très difficilement


Plus de 1,4 million de personnes à loger chaque année

  • Un besoin estimé à 500 000 nouveaux logements, résidences publiques et privées confondues
  • Seuls 10 % des étudiants ayant effectué les démarches d’obtention d’un logement en résidence universitaire l’obtiennent effectivement
  • Les résidences avec services représentent environ 30 % du parc global de logements collectifs

Répartition des logements étudiants

*Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche
**Sites d’annonces de logements

Une gestion confiée à un professionnel

Le logement sera géré et entretenu par un gestionnaire, professionel de la location auprès des particuliers.

Un contrat appelé «Bail commercial» sera signé pour une période minimale de 9 ans (min) et 12 ans (max) entre vous, propriétaire, et le gestionnaire. Véritable gage de sécurité et de protection, il décrit les obligations et contreparties de chacun.
►► L’exploitant s’occupera du remplissage de la résidence et prendra à son comptes aléas locatifs (vacances et carences de locataires)
►► En tant que propriétaire, vous percevrez un loyer rémunérant la mise à disposition de votre bien, loyer prédéfini pour toute la durée du bail commercial et versé mensuellement/trimestriellement*.
Ce contrat fixe également la répartition des charges (qui peut varier selon le type de résidence choisi). En règle générale :
►► L’exploitant prend à son compte les frais inhérents à la vie quoitidienne du bien puisqu’il s’agit de son outil de travail qu’il se doit donc de maintenir en parfait état.
Exemple : entretien du mobilier, assurances incendie et risque locatifs, menus travaux et travaux d’embellissement, taxes sur les ordures ménagères...
►► Le propriétaire conserve à sa charge les frais relevant des travaux importants essentiels pour permettre au bien de conserver sa valeur.
Exemple : mise en conformité, frais de syndic, frais de gestion, impôt foncier...

Quelques gestionnaires reconnus

GESTIONNAIRE RESIDENCES ETUDIANTES

GESTIONNAIRE EHPAD/RESIDENCES SENIORS

Pour assurer la pérennité de votre investissement, les produits et les exploitants doivent être rigoureusement sélectionnés et optimisés. l’action
de notre partenaire, CERENICIMO, prend ici tout son sens puisqu’il référence le meilleur de l’immobilier d’investissement en attachant une attention
toute particulière à la qualité et au professionalisme de l’exploitant à qui vous confgiez la gestion de votre bien,son remplissage et son
entretien quotitdien

LMNP Classique

Des revenus quasiment net d’impot

Utilisation de charges comptables virtuelles : l’amortissement

LMNP Censi-Bouvard

Une réduction d’impôt sur 9 ans intéressante

Réduction d'impôt annuelle = (Enveloppe d'investissement* x Taux de réduction d'impôt) / 9 ans

Avec taux de réduction d'impôt égal à 11%

Illustration

Lors d’un investissement en immobilier gérén il faut bien dissocier 4 éléments distincts:

  • Les revenus (c’est-à-dire les loyers versés par le gestionnaire à l’investisseur)
  • Les charges (intérets d’emprunt, taxe foncière, charges non récupérables)
  • Les amortissements (charges comptables) - UNIQUEMENT EN LMNP CLASSIQUE
  • Et le montant à déclarer aux services fiscaux
L’investisseur perçoit des loyers et paye en contrepartie différentes charges. Il en découle un résultat d’exploitation calculé comme suit : Loyers - Charges réelles = A - B

Principe des amortissements différés
Les charges comptables que constituent les amortissements C ne sont ensuite prises en compte fiscalement que si le résultat est positif et à
hauteur de celui-ci. Elles ne peuvent donc en aucun cas contribuer à créer ou à augmenter un déficit. AInsi, quand le résultat est négatif ou nul,
les amortissements sont différés sans limitation de durée, constituant alors une réserve de charges. Ce stock d’amortissement pourra être utilisé
dés que le résultat deviendra positif afin de neutraliser fiscalement le résultat et le ramner à «0» permettant ainsi une non-fisclaisation des revenus
de l’opération sur du très long-terme.

« Pas d’investissement sans risque ! » Au-delà de l’adage, la question qui se pose est : « Comment réduire le risque à son niveau incompressible? » La question est fondamentale.
Même si le « risque 0 » n’existe pas, il est toutefois possible de sécuriser votre projet en apportant la plus grande vigilance aux différents paramètres qui constituent un investissement en immobilier géré.

Les points de vigilances sont au nombre de 4 :

Les qualités et la valeur du bien immobilier

EMPLACEMENT ET QUALITE DU FONCIER

PRIX D’ACQUISITION PROCHE DE SA VALEUR HYPOTHECAIRE (PROCHE DE L’ANCIEN)

VISIBILITE LONG-TERME DE L’EXPLOITATION

L’exploitation de la résidence

UN GESTIONNAIRE SOLIDE, GARANT DE LA BONNE EXLOITATION DE LA RESIDENCE

LA COHERENCE DU MONTAGE AVEC DES FONDEMENTS ECONOMIQUES SOLIDES

VISIBILITE LONG-TERME DE L’EXPLOITATION

Le cadre fiscal de l’investissement

PERTINENCE DU PROJET INDEPENDAMENT DE TOUTE INCITATION FISCALE

CONTRAINTES IMPOSEES AU GESTIONNAIRE DE RESPECTER SES ENGAGEMENTS VIA LE BAIL COMMERCIAL

S’ENTOURER D’UN EXPERT-COMPTABLE COMPETENT EN LOEUR MEUBLE

Votre situation

CONFORME A VOTRE SITUATION PERSONELLE

CONFORME A VOTRE SITUATION FAMILIALE

CONFORME A VOTRE SITUATION PROFESSIONNELLE

L’expertise de notre partenaire CERENICIMO

Leader de la distribution de biens en immobilier géré et fort d’une expérience de 20 ans sur ce segment avec plus de 6Mds d’euros d’actifs immobiliers distribués,
Cerenicimo est aujoud’hui la référence des Professionnels du Patrimoine et bénéficie de la confiance des principaux promoteurs et exploitants nationaux.

L’expérience du risque maitrisé

Près de 600 résidences commercialisées et 42 000 logemebts vendus sont le gage d’un savoir-faire reconnu. Cerenicimo assure aussi le suivi des relations
entre les investisseurs, promoteurs, et les gestionnaires au travers d’un service spécialement dédié à cet effet, garantissant ainsi aux investisseurs tranquilité
et sérénité pendant toute la durée de votre investissement.

Performance fiscale

[1] Rendement moyen constaté pour un investissement en immobilier traditionnel
[2] Exemple résidence affaires TRIREME à Bordeaux, au rendement de 5% HT/HT soit 4% HT/TTC (pour être comparable au PINEL)
Investissement loi Pinel Investissement LMNP Censi-Bouvard
Rendement brut 3,5% [1] 5% HT/HT
soit 4% HT/TTC [2]
Rendement net
(après mandat de gestion, assurances et frais de relocation moyens sur 12 ans)
2,7% 4%
Réduction d'impôt applicable sur le prix d'achat TTC 21% 9,1%
Avantage fiscal récupération de TVA - 16,6%
Prix de revient du bien 79% 74,3%
Rendement réel (rendement net / prix de revient) 3,4% 5,4%

Soit une différence de 60% en termes de performance globale (locative + fiscale) Sur 12 ans et pour un investissement de 100 000€, cela représente un écart de 24 000€

Performance fiscale

[1] Rendement moyen constaté pour un investissement en immobilier traditionnel
[2] Exemple résidence La Boiserie à Magny-le-Hongre, au rendement de 4,30% HT/HT soit 3,80% HT/TTC (pour être comparable au PINEL)
Investissement loi Pinel boiserie
Rendement brut 3,5% [1] 4,3% HT/HT soit 3,80% HT/TTC [2]
Rendement net de charges
(après mandat de gestion, assurances et frais de relocation moyens sur 12 ans)
2,7% 3,70%
Rendement net de charges et de taxe foncière 2,4% 3,70%
Réduction d'impôt applicable sur le prix d'achat TTC 21% -
Avantage fiscal récupération de TVA - 10,7%
Prix de revient du bien 79% 89,3%
Rendement réel (rendement net / prix de revient) 3,04% 4,14%
Amortissement annuel (30 ans) - 3%
Rendement net d'impôt (IRPP à 30% et PS à 15,5%) 1,66% 3,62%

Pourquoi choisir SECURE CAPITAL MANAGEMENT ?

  • Un professionnel du patrimoine vous conseille à chaque étape de votre investissement
  • Une triple légitimité : Patrimoniale, Fiscale, Gestion Financière
  • Une approche fiduciaire et personnalisée basée sur un bilan patrimonial complet
  • Une veille continue de l’actualité pour mieux anticiper et un accès à des informations très privilégiées
  • Un suivi dédié pendant toute la durée de l’investissement

Etude patrimoniale sur-mesure

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Avertissement

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

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