La première SCPI à capital variable investie exclusivement en Allemagne en immobilier commercial
Une forme privilégiée de placement des capitaux en pleine croissance : l’immobilier allemand
- Valeur de marché de l’immobilier allemand sous-évaluée
- Valeur refuge pour les institutionnels
Une SCPI de rendement qui concilie
1 - Sécurité
2 - Rendement
Des objectifs de capitalisation ambitieux mais réalistes
180 M€ à horizon 2018
Des critères de placement du capital très exigeants avec un cahier des charges prescrivant d’acquérir
- des actifs immobiliers de commerce de périphérie en pleine propriété
- Taille des actifs : entre 3 000 m² et 8 000 m² environ
- Volume d’investissement unitaire : entre 5 M€ et 20 M€
- Locataires : grandes enseignes allemandes du commerce de détail
Location
Bénéfice commercial supplémentaire à la revente
Achat/Revente
Recettes locatives continues
Objectif de rendement net : 5%/an via distribution du bénéfice (dividende trimestriel)
Stratégie de la SCPI
Constituer un patrimoine immobilier de commerces de périphérie avec un potentiel de création de valeur
Un marché de niche pérenne et performant en Allemagne
» Des actifs de qualité
- Allemagne de l’ouest ou banlieue de Berlin
- Proximité immédiate d’un axe de circulation
- Construction récente, peu de gros travaux
» Spécificité des baux allemands
- Baux de longues durées (supérieure à 5 ans)
- Conclus sur la base de loyers généralement nets de charges
- Type de bail : institutionnel dont la durée est supérieure à 5 ans en moyenne
» Loyers abordables pour les locataires
- Entre 8 et 12 € par m²/mois
» Critères d’investissement :
- Rendement initial brut des actifs : entre 6 % et 8 %
- Indexation : entre 50 % et 80 % minimum de l’inflation
- Durée de détention : principalement long terme pour bénéficier de la régularité des revenus
- Financement bancaire : 40 % maximum sur l’ensemble du portefeuille
L’association de 2 experts
Une SCPI agréée «AIFM»
Tampon de l’AMF en juillet 2014
Horizon d’investissement : 8-15 ans
LE COMMERCE DE PERIPHERIE EN ALLEMAGNE
UN MODELE ATYPIQUE ET ATTRACTIF
Un modèle extrêmement « normé », avec des actifs comprenant 4 à 6 cellules
- 1 enseigne alimentaire haut de gamme
- 1 enseigne alimentaire dite « low cost »
- 2 à 3 enseignes de bazar/droguerie/textile
Performance stable des actifs à travers les cycles
- Des enseignes résilientes et peu sensibles à la conjoncture
- Faible volatilité des revenus, un risque de pertes limité et des prévisionnels fiables et cohérents
Format attractif pour les consommateurs
- Présence d’une ou deux enseignes alimentaires, jouant le rôle de locomotive et assurant des visites régulières
- Actif commercial dominant dans des villes petites et moyennes
Forte demande de la part des enseignes
- Des politiques de développement de commerces régulées limitant l’émergence de nouveaux projets
- Faible vacance (moins de 5 %)
Patrimoine - SCPI NOVAPIERRE ALLEMAGNE
Les landers (Etats) de l’Ouest Allemand
Bade-Wurtemberg
Un des seize länder (Etats) allemands Parfois aussi appelé Pays de Bade en français (uniquement dans sa partie occidentale, correspondant à l’ancien Grand-duché de Bade).
- Limitrophe de la France et de la Suisse. C’est le troisième land d’Allemagne par son importance démographique et économique.
- Sa capitale est Stuttgart, ville la plus peuplée et économiquement la plus importante.
- Outre la métropole que constitue Stuttgart, les différentes régions (notamment transfrontalière de Bâle) ont également une influence économique considérable
Rhénanie-du-Nord-Westphalie
Land (État) de l’Ouest de l’Allemagne.
- Land allemand le plus peuplé et doté du plus fort poids économique, en partie grâce à la Ruhr. La Rhénanie-du-Nord - Westphalie abrite plus de 23 % de la population allemande (18 millions) et contribue à environ 22 % du produit intérieur brut de l’Allemagne.
- Son poids économique dépassant largement les frontières de l’Allemagne, elle se place ainsi en tête des régions de l’Union européenne en étant première en termes de PIB/ PPA.
- Sa superficie est de 34 083 km2.
- Sa capitale est Düsseldorf.
La Bavière (Bayern en allemand)
- Officiellement appelée État libre de Bavière, elle est située dans le sud-est de l’Allemagne. La population se compose de 6,4 millions de Bavarois.
- Le centre économique de la Bavière est Munich, ville du siège social des principales sociétés de la Bavière. Beaucoup de firmes multinationales allemandes sont originaires de la Bavière (BMW, Allianz…)
- Le taux de chômage s’élève en septembre 2013 à 3,6 %, un des plus faibles d’Europe.
Patrimoine immobilier de la
SCPI au 31/12/2014
Caractéristiques des actifs
- 55M€ de patrimoine après 1 an de commercialisation
- 27 commerces au sein de 12 centres commerciaux leader dans leur zone de chalandise
- Plus de 37 000 m2 de surface commerciale
Profil locatif
- Taux d’occupation supérieur à 95%
- Loyer annuel : 4M€-4.4M€
- Maturité des baux : prés de 7 ans
Localisation
- Ville de 5 000 à 30 000 habitants dans les régions d’Allemagne de l’ouest
- Régions au poids économique incontestable : Bavière, Rhénanie du Nord, Bade-Wurtemberg
Typologie de locataires
- REWE : supermarché - locomotive commerciale
- LIDL : alimentaire discount
- Kaufland : supermarché - seule implantation au sein des zones de chalandise, locomotive commerciale
Focus sur 2 locataires
- Le groupement est spécialisé dans le format supermarché, il est également adhérent de la centrale d’achat européenne Copernic depuis 2006.
- En 2004, le groupe se plaçait en troisième position des plus grands commerçants alimentaires d’Europe derrière Carrefour et Tesco.
- 1972 : siège de la société = région de Bade-Wurtemberg
- Ouverture du 1er supermarché harddiscount en 1973
- Par la suite, les activités dans le domaine du hard-discount alimentaire passent sous l’enseigne Lidl et les grandes surfaces sous celles de Kaufland.
- Lidl s’appuie sur un concept minimaliste pour réduire les coûts et proposer des produits à prix très bas.
- Toutefois le groupe propose à ses clients depuis 2007 des marques nationales aux côtés de ses produits de marque propre. Ainsi son assortiment est passé de 900 références à environ 1 300, ce qui lui permet aujourd’hui
Les ratios clés de la
SCPI NOVAPIERRE ALLEMAGNE
Prix de la part 250€
Lancement de la SCPI 29 novembre 2013
4 grands ratios nous semblent importants à suivre pour valider l’investissement dans une SCPI. La SCPI Novapierre respecte ces 4 ratios ce qui lui permet d’être performante avec un rendement distribué pérenne et lisible.
Taux de distribution de la SCPI
Taux 2.50% au 30/09/2015
- Ratio le plus connu de tous : C’est le rendement de la SCPI, c’est à dire le ratio du dividende/valeur de la part
- Niveau déterminé par la société de gestion selon sa politique de gestion
Taux d’occupation financier (TOF)
TOF 97.4% au 31/09/2015
- Rapport entre les loyers et indemnités facturés, et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués
- Ratio fondamental car il donne une image du taux de vacance locative du parc immobilier géré par la SCPI
- Plus le taux de ratio financier est bas, plus le pourcentage de locaux non loués est élevé (la vacance locative importante)
- Hors, un propriétaire de part de SCPI étant particulièrement attaché au revenu distribué, un taux d’occupation financier trop faible aura pour conséquence une dégradation du revenu distribué par la SCPI
- Important de comprendre son évolution
Report à Nouveau (RAN)
RAN 85 759€ au 31/12/2014
- Indicateur prioritaire lorsqu’il s’agit de projeter la pérennité du taux de distribution de la SCPI
- Report = notion comptable non spécifique aux SCPI
- Bénéfice de la SCPI non distribué aux associés
- Il s’agit d’une réserve de distribution qui pourrait être utilisé pour faire face aux aléas de la conjoncture ou aux aléas de la gestion locative
- Un report à nouveau important est le signe d’une politique de distribution prudente de la SCPI
Provisions pour gros travaux
PGR 0€ au 31/12/2014
- Evolution structurelle du marché de l’immobilier
- Ratio prend de plus en plus d’importance dans les critères de choix d’une SCPI
Comptes annuels certifiés par
Seule la combinaison entre le taux de distribution et les 3 autres ratios (Taux d’occupation financier, Report à nouveau et provision pour gros travaux)
permettra de déterminer la qualité de la SCPI et surtout la pérennité de son rendement.
permettra de déterminer la qualité de la SCPI et surtout la pérennité de son rendement.
Résultat Net
418 406€ au 31/12/2014
Qualité de la gouvernance
Equipe dirigeante expérimentée, vigilante
et disciplinée dans le choix de ses actifs
Objectifs et politique d’investissement et de gestion des risques
L’investissement en parts de la société civile de placement immobilier NOVAPIERRE ALLEMAGNE est un placement dont
la rentabilité est fonction notamment des dividendes potentiels qui seront versés aux investisseurs et du montant du
capital que, le cas échéant, les investisseurs percevront lors de la vente ou de la cession de vos parts ou, le cas échéant,
de la liquidation de la SCPI.
Les investissements se font selon le principe de la répartition des risques et prévoient une grande diversification immobilière
dans 3 régions d’Allemagne principalement.
Horizon de temps recommandé : 10 ans
Profil de risque et de rendement
Risques
Capital
Risque de perte totale du capital investi
Exploitation
Les dividendes potentiels dépendent des cojnditions de location des immeubles et peuvent évoluer de manière aléatoire, à la hausse comme à la baisse, en fonction de la conjoncture économique et immobilière
Liquidité
La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers
Investissement collectif
Les investissements concrets dans des biens immobiliers ne sont pas encore définis et effectués dés le début
Immobilier
Performance de la SCPI liée à l’évolution du marché immobilier. Caractère risqué en cas de baisse du marché immobilier, la SCPI pouvant être dans l’inpossibilité de rembourser les emprunts soucrits
Le montant qu’il est raisonnable d’investir dans la SCPI dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre les risques spécifiques à un investissement dans l’immobilier de commerce et d’entreprise localisé majoritairement en Allemagne.
Avantages
Société Civile de Placement Immobilier gérée par PAREF GESTION
Agréement AMF le 19 février 2008 et agrément AIFM end ate du 16/07/2014 au titre de la directive 2011/61/UE
Opportunité d’obtenir des rendements supérieurs au taux d’inflation
Business model pertinent sur un marché immobilier peu speculatif et sous évalué par rapport aux pays voisins
Grande sécurité grâce aux valeurs réelles
Investissement dans la pierre
Expertise forte dans les SCPI et la gestion d’actifs immobiliers en Allemagne
Un partage des rôles optimisé entre Paref Gestion et Internos Global Investors
Grande transparence et concept de placement clair
Information exhaustive et principe des investissements
Régime fiscal
SCPI NOVAPIERRE ALLEMAGNE
Principe et territorialité
- Principe : SCPI investissant dans des biens immobiliers situés en Allemagne
- Catégorie de revenus : revenus fonciers
- Territorialité : selon la convention signée entre la France et Allemagne en date du 21 juillet 1959, les revenus immobiliers (revenus fonciers et plus-values) ne sont imposés qu’en Allemagne (article 3).
- Toutefois, les résidents fiscaux français étant imposés sur leurs revenus mondiaux, les revenus des SCPI sont reportés dans la déclaration des revenus française mais bénéficie d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français sur ce revenu pour éliminer la double imposition (article 20).
En pratique : la France réimpose le revenu mais accorde un crédit d’impôt.
Parts de SCPI Allemagne détenues en direct modalités pratiques
L’investisseur recevra un IFU lui indiquant les revenus imposables. Les revenus bruts sont reportés :
- déclaration n° 2047 cadre VI
- déclaration n° 2042 ligne 8 TK pour octroi d’un crédit d’impôt calculé automatiquement par l’administration.
Si l’investisseur contracte un emprunt, les intérêts d’emprunt ne sont déductibles ni en France ni en Allemagne.
Parts de SCPI Allemagne détenues en direct règles d’imposition des revenus et des plus-values
En pratique,
- L’impôt payé par le client est égal à [Taux Marginal d’imposition - Taux moyen]
- Pas de prélèvements sociaux
SCPI Allemagne : tableau récapitulatif selon TMI
Comparaison à TMI identique d’une imposition avec salaires et SCPI Allemagne ou SCPI Française = taux marginal applicable aux revenus de SCPI
| TMI = 41% Taux Moyen = 28,76% |
Rendement 5% | |
|---|---|---|
| SCPI Allemagne Aucun PS |
12,24%* | 4.38% net |
| SCPI France +15,5% de PS |
41% | 2.17% net |
| *[Taux Marginal d'imposition (41%) - Taux Moyen (28,76%)] | ||
Parts de SCPI Allemagne détenues à travers une société IS
Règles d’imposition des revenus et des plus-values
- En Allemagne : imposition au taux IS (15.825 %)
- En France : aucune imposition.
En effet, les revenus concernés qui sont imposables en Allemagne conformément aux dispositions de la convention franco-allemande ne sont pas à retenir pour la détermination du résultat fiscal français.
Instruction 19 mars 1993, 14B-2-93 n°76, BOI-INT-CVB-DEU-10-70 n°130, 12.09.12
Eligibilité à l’assurance-vie via l’un de nos assureurs partenaires APICIL
- L’assureur APICIL est aujourd’hui le 5ème groupe de protection sociale en France avec 1,6 millions d’adhérents et 2,481 milliards d’euros de cotisations encaissées ;
- Il réaffirme plus que jamais son expertise en retraite complémentaire et son engagement au quotidien en assurance de personnes ;
- APICIL est l’assureur/partenaire pour le lancement de Novapierre Allemagne.
- Novapierre Allemagne est une opportunité de diversification du patrimoine;
- Il représente un bon substitut aux contrats en euros;
- Il est un support unique sur le marché de la pierre-papier en proposant d’investir dans l’immobilier commercial de la 1ère puissance économique européenne.
- Les prix d’acquisition et de cession sont applicables aux opérations effectuées entre le 26 de chaque mois et le 25 du mois suivant.
- L’assureur est tenu d’assurer la liquidité à la valeur de la part communiquée par la société de gestion.
- La valorisation des unités de compte se fait selon 3 critères et est dépendante de la politique pratiquée par l’assureur :
»» à la valeur de réalisation de la SCPI ;
»» au prix de rachat compensé ;
»» au prix de rachat par le fonds de remboursement.